Calcolatore Parcella Notarile : Rogito, Imposte e Onorario | Ivalio

⚖️ Calcolatore Parcella Notarile

Scopri quanto ti costerà il notaio: onorario, imposte di registro, ipotecaria, catastale, IVA e mutuo. Prima e seconda casa, acquisto da privato o da impresa.

Totale = Onorario notaio (+IVA 22%) + Imposte allo Stato + Spese accessorie

Il 70–80% di quanto paghi al notaio va allo Stato: il notaio è sostituto d’imposta per legge.

🏠 Tipo di operazione

Seleziona il tipo di atto da stipulare. La compravendita è l’operazione più comune (rogito + eventuale mutuo).

🔑 Tipo di immobile

Prima casa: residenza nel comune entro 18 mesi, non già titolare di altra prima casa. Le categorie A/1, A/8, A/9 non hanno diritto alle agevolazioni.

🎯 Agevolazione Under 36 (Fondo Consap)
🏗️ Chi vende l’immobile?

L’acquisto da impresa costruttrice (fabbricato ultimato da meno di 5 anni) è soggetto a IVA invece dell’imposta di registro. Cambia radicalmente il calcolo delle imposte.

💶 Dati dell’immobile

Valore indicato nell’atto di compravendita. Usato per IVA (se impresa) e onorario notaio.

Trova sul libretto di fabbricato / visura catastale. Usata per calcolare l’imposta di registro (prezzo-valore). Se non la conosci, lascia 0 e useremo il prezzo.

Facoltativo. Mostra l’incidenza % del costo notarile sul valore reale.

🏦 Mutuo ipotecario (opzionale)
⚙️ Opzioni aggiuntive

Le pertinenze C/2 (cantina), C/6 (box/garage), C/7 (tettoia) acquistate contestualmente seguono l’agevolazione dell’immobile principale.

Somma delle rendite catastali di tutti i box/cantine da acquistare. Trovala sulle visure catastali o chiedi all’agenzia immobiliare. Se lasci 0, usiamo una stima forfait.

Il sistema prezzo-valore riduce le imposte di registro e protegge da accertamenti dell’Agenzia delle Entrate. Valido solo tra privati e persone fisiche.

Se hai già registrato il preliminare, l’imposta di registro versata sarà detratta dal rogito.

💶 Riepilogo spese
🔢 Dettaglio analitico — ogni voce spiegata
📋
🎓
Agevolazione Under 36 attiva — risparmio significativo!
📋 Tabella riepilogativa imposte

⚠️ I valori sono indicativi. L’onorario notarile è libero dal 2012 (D.L. 1/2012 “Cresci Italia”) e varia per notaio, zona, complessità dell’atto. Richiedi sempre un preventivo scritto analitico. Per le imposte i valori sono precisi in base alla normativa vigente.

Come si calcola la parcella notarile

La parcella del notaio è composta da tre blocchi distinti che è fondamentale distinguere, perché solo una parte va effettivamente al notaio:

🔴 Imposte allo Stato (70–80% del totale)Imposta di registro, ipotecaria, catastale, IVA
🟢 Onorario del notaio (15–25%)Compenso professionale + IVA 22%
🔵 Spese accessorie (5–10%)Visure, bolli, tassa archivio, volture

Il notaio è per legge sostituto d’imposta: deve riscuotere e versare le imposte anche se il cliente non le paga. Per questo esige l’intero importo prima o contestualmente alla firma del rogito.

Le imposte: quanto spetta allo Stato

Acquisto da privato — sistema prezzo-valore

Quando si compra da un privato (o da società in esenzione IVA), si applica il sistema del prezzo-valore (introdotto nel 2006): le imposte si calcolano sul valore catastale, non sul prezzo di mercato. Formula:

Valore catastale prima casaRendita catastale × 1,05 × 110
Valore catastale seconda casaRendita catastale × 1,05 × 120
Imposta di registro prima casaValore catastale × 2% (minimo €1.000)
Imposta di registro seconda casaValore catastale × 9% (minimo €1.000)
Imposta ipotecaria + catastale (prima casa)€50 + €50 (fisse)
Imposta ipotecaria + catastale (seconda casa)€50 + €50 (fisse)

Acquisto da impresa costruttrice — regime IVA

Se compri direttamente da un costruttore che ha ultimato i lavori da meno di 5 anni, si applica l’IVA invece dell’imposta di registro proporzionale:

IVA prima casa da impresa4% sul prezzo di vendita
IVA seconda casa da impresa10% sul prezzo di vendita
IVA immobile di lusso da impresa22% sul prezzo di vendita
Imposta di registro (fissa)€200
Imposta ipotecaria (fissa)€200
Imposta catastale (fissa)€200

Mutuo ipotecario

Se acquisti con mutuo, l’atto di mutuo richiede un’ulteriore voce fiscale: l’imposta sostitutiva che sostituisce le imposte su ipoteca, registro e bollo dell’atto di mutuo:

Imposta sostitutiva prima casa0,25% sull’importo del mutuo
Imposta sostitutiva seconda casa2,00% sull’importo del mutuo
Onorario atto di mutuo (aggiuntivo)€500–€1.200 + IVA (stimato)

L’onorario del notaio: come si determina

Dal 2012 (Decreto Cresci Italia, D.L. 1/2012) le tariffe notarili non sono più obbligatorie. Il notaio determina liberamente il proprio compenso, ma dal 2023 deve rispettare i principi della Legge sull’Equo Compenso (L. 49/2023): l’onorario deve essere proporzionato alla quantità e qualità del lavoro.

Nella pratica, la quasi totalità dei notai si ispira ancora agli onorari repertoriali della vecchia tariffa, moltiplicati per un coefficiente tra 2,9 e 4,0 (più è complesso l’atto, più alto il coefficiente). La tariffa è progressiva decrescente: percentualmente pagano di più chi compra case di valore minore.

Valore immobileFormula applicataOnorario netto+ IVA 22%Range reale
€ 50.000Base €1.200 (fascia <100k)€ 1.200€ 1.464€ 1.171–€ 1.977
€ 100.000Base €1.200 (fascia <100k)€ 1.200€ 1.464€ 1.171–€ 1.977
€ 150.000€1.200 + 50k×0,50%€ 1.450€ 1.769€ 1.415–€ 2.388
€ 200.000€1.200 + 100k×0,50%€ 1.700€ 2.074€ 1.659–€ 2.800
€ 300.000€1.200 + 200k×0,50%€ 2.200€ 2.684€ 2.147–€ 3.623
€ 400.000€2.200 + 100k×0,30%€ 2.500€ 3.050€ 2.440–€ 4.118
€ 500.000€2.200 + 200k×0,30%€ 2.800€ 3.416€ 2.733–€ 4.612

A questi importi si aggiunge il forfait atto di mutuo: €400 (mutui fino a €150.000) o €600 (mutui maggiori) + IVA 22%. Il range reale (±20%/+35%) dipende dalla complessità dell’atto, dalla zona geografica e dal singolo studio notarile.

Agevolazione Under 36 — la guida completa

L’agevolazione Under 36 (introdotta dal D.L. 73/2021 e più volte prorogata) è una delle misure fiscali più vantaggiose per i giovani acquirenti. Per averla servono due requisiti cumulativi:

EtàMeno di 36 anni nell’anno dell’atto (non alla firma)
ISEEISEE in corso di validità < €40.000
ImmobilePrima casa (con tutti i requisiti standard)
Tipo di acquistoCompravendita — non si applica a donazioni o successioni

I benefici concreti sono:

Acquisto da privatoEsenzione totale: registro + ipotecaria + catastale = €0
Imposta sostitutiva mutuoEsente (risparmio: 0,25% del capitale)
Acquisto da impresa (con IVA)Credito d’imposta pari all’IVA pagata — recuperabile in IRPEF
Pertinenze (C/2, C/6, C/7)Anch’esse esenti se acquistate contestualmente

⚠️ Nota: La misura è soggetta a proroghe governative annuali. Verifica sempre la validità con il tuo notaio prima dell’atto.

Acquisto con pertinenze (box, cantina, garage)

Le pertinenze di categoria C/2 (cantina, magazzino), C/6 (box, garage, posto auto) e C/7 (tettoia, pertinenza scoperta) seguono le agevolazioni dell’immobile principale, ma solo se acquistate contestualmente nell’atto di compravendita. Il calcolo delle imposte per le pertinenze usa il moltiplicatore catastale 120 (uguale per tutte le categorie di pertinenza abitativa).

Per la corretta base imponibile, inserisci nel calcolatore la rendita catastale specifica delle pertinenze (separata da quella dell’abitazione principale), che trovi sulla visura catastale di ogni singola unità.

💡
Richiedi il prezzo-valore
Dichiara esplicitamente nell’atto di voler applicare il sistema prezzo-valore. Le imposte si calcolano sulla rendita catastale (spesso molto inferiore al prezzo) e hai protezione da accertamenti dell’AdE. Risparmio: anche 30–50% sulle imposte.
📋
Chiedi preventivi a più notai
L’onorario è liberamente negoziabile dal 2012. Chiedi almeno 2–3 preventivi scritti e analitici. I notai dei comuni meno centrali applicano spesso tariffe inferiori rispetto ai grandi centri urbani.
🏡
Sfrutta le agevolazioni prima casa
Il risparmio fiscale prima casa rispetto alla seconda è enorme: imposta registro 2% vs 9%, IVA 4% vs 10%. Verifica di avere tutti i requisiti: residenza nel comune, nessun’altra prima casa in Italia.
🏦
Imposta sostitutiva vs ordinaria
Se stai comprando prima casa con mutuo, l’imposta sostitutiva (0,25%) è molto conveniente rispetto alle imposte ordinarie sull’ipoteca. Assicurati che la banca applichi il regime agevolato.
⚠️
Attenzione alle “sorprese”
Richiedi preventivo analitico che elenchin tutte le voci. Alcune studi aggiungono diritti di segreteria, fotocopie, spese di trasferta. Tutto deve essere dichiarato prima, non dopo.
🗓️
Detrazione IRPEF del 19%
Le spese notarili per l’atto di mutuo (non la compravendita) sono detraibili al 19% nel modello 730, su un massimo di €4.000. Conserva la fattura del notaio.

Esempio pratico di calcolo completo

Appartamento da €200.000 — Prima casa, acquisto da privato, rendita catastale €800, mutuo €150.000, Roma.

IMPOSTE ALLO STATO
Base imponibile (prezzo-valore)800 × 1,05 × 110 = €92.400
Imposta di registro (2% su €92.400)€1.848 → arrotondato a €1.848
Imposta ipotecaria (fissa)€50
Imposta catastale (fissa)€50
Imposta sostitutiva mutuo (0,25% di €150.000)€375
Subtotale imposte€2.323
ONORARIO NOTAIO
Rogito compravendita (~coeff. 3,2)€1.920
Atto di mutuo€700
IVA 22% sull’onorario€577
SPESE ACCESSORIE
Visure, bolli, archivio, voltura catastale€400
🟢 TOTALE ORIENTATIVO≈ €5.920

Tutte le domande frequenti (FAQ)

🎓 Come funziona l’agevolazione Under 36 e conviene davvero?+
Sì, conviene moltissimo. Per un appartamento da €150.000 con rendita catastale di €600, l’imposta di registro prima casa sarebbe €1.386 (2% × €69.300). Con l’Under 36 diventa €0. Se hai anche un mutuo da €120.000, risparmi anche l’imposta sostitutiva di €300 (0,25%). Totale risparmio: circa €1.700–€2.500 su un acquisto tipico. I requisiti sono: età <36 anni nell’anno dell’atto, ISEE < €40.000, acquisto di prima casa. Verifica con il notaio che la misura sia ancora in vigore al momento del tuo rogito, poiché è soggetta a proroghe.
Per legge (art. 1475 c.c.) le spese del contratto di vendita sono a carico del compratore, salvo diverso accordo. La scelta del notaio spetta quindi all’acquirente: nessuno può importi il notaio, nemmeno la banca, l’agenzia immobiliare o il costruttore. Fai valere questo diritto e confronta più professionisti. Nel caso del mutuo di surroga è invece la banca a scegliere e pagare il notaio del mutuo.
Posso pagare il notaio a rate o dopo il rogito?+
No. Il notaio è per legge tenuto a versare le imposte allo Stato contestualmente (o prima) del rogito, anche se non le ha ricevute dal cliente. Per questo motivo il pagamento avviene obbligatoriamente prima o contestualmente alla firma, tramite assegno circolare o bonifico. Se non si paga, il notaio può legalmente rifiutarsi di procedere.
Cosa è la rendita catastale e dove la trovo?+
La rendita catastale è un valore fiscale attribuito dall’Agenzia delle Entrate a ogni unità immobiliare. Si trova: (1) nella visura catastale dell’immobile (richiedibile gratuitamente online su Catasto.gov.it o all’ufficio dell’Agenzia); (2) nella proposta d’acquisto o nel compromesso; (3) nelle bollette del catasto. È un valore spesso molto inferiore al prezzo di mercato: per un appartamento da €200.000 la rendita potrebbe essere €600–€1.200/anno.
Cosa succede se non rispetto l’obbligo di residenza della prima casa?+
Se non trasferisci la residenza nel comune dell’immobile entro 18 mesi dall’acquisto (o non mantieni i requisiti), perdi le agevolazioni prima casa. L’Agenzia delle Entrate recupera le maggiori imposte non pagate (la differenza tra 9% e 2%) più gli interessi e una sanzione del 30%. Puoi regolarizzarti spontaneamente con il ravvedimento operoso prima dell’accertamento.
Come funziona la detrazione IRPEF del 19% per le spese notarili?+
La detrazione del 19% si applica solo alle spese notarili per l’atto di mutuo (non per la compravendita), su un massimo di €4.000 annui di interessi + spese. Quindi la detrazione max è €760/anno. Si inserisce nel modello 730 al rigo E7 “Interessi per mutui ipotecari per l’acquisto dell’abitazione principale”. Conserva sempre la fattura del notaio per poterla presentare.
Posso comprare prima casa se ho già un’altra casa?+
Sì, a certe condizioni. Se possiedi una casa che non hai acquistato con agevolazioni prima casa, puoi comunque usufruire dell’agevolazione. Se invece possiedi già una prima casa, devi venderla entro 2 anni dall’acquisto della nuova (termine aumentato a 2 anni dalla Legge di Bilancio 2025). Attenzione: non si possono avere agevolazioni se il vecchio immobile è nello stesso comune del nuovo, anche se si impegna a venderlo.
Quanto costa il notaio per una donazione?+
La donazione ha una struttura di costi diversa dalla compravendita. Le imposte di donazione variano in base al grado di parentela: (1) coniuge o parenti in linea retta: 4% con franchigia €1.000.000; (2) fratelli/sorelle: 6% con franchigia €100.000; (3) altri parenti fino al 4° grado: 6% senza franchigia; (4) altri soggetti: 8% senza franchigia. L’onorario del notaio per la donazione è simile a quello della compravendita, basato sul valore del bene donato.
È vero che con il prezzo-valore non posso essere accertato dall’Agenzia delle Entrate?+
Sostanzialmente sì. Richiedendo l’applicazione del prezzo-valore (art. 52, comma 4-bis del TUR), l’Agenzia delle Entrate non può accertare il valore dell’immobile ai fini dell’imposta di registro, a meno che non si provi l’occultamento del prezzo pattuito (frode). Questo elimina il rischio di dover pagare ulteriori imposte dopo l’acquisto. È uno dei motivi principali per cui conviene sempre richiedere il prezzo-valore.
Cosa sono visure ipotecarie e catastali e chi le fa?+
Le visure catastali verificano i dati catastali dell’immobile (classe, rendita, intestazione). Le visure ipotecarie verificano l’assenza di ipoteche, pignoramenti, sequestri o altri gravami. Il notaio le esegue direttamente sotto la propria responsabilità, attraverso il collegamento telematico con i pubblici registri. Non è consentito all’acquirente fornirle autonomamente: il notaio deve farle personalmente. Il costo è incluso nelle spese accessorie (€200–€400).
Che differenza c’è tra rogito notarile e contratto preliminare?+
Il contratto preliminare (o compromesso) è un accordo privato che impegna le parti a stipulare il rogito in un secondo momento: non trasferisce la proprietà ma crea un obbligo. Può essere fatto con scrittura privata o con atto notarile. Se registrato dal notaio, offre maggiore tutela. Il rogito è l’atto notarile definitivo che trasferisce la proprietà: è l’atto obbligatorio. Il costo del preliminare notarile (€500–€1.500) è separato dal rogito, ma eventuali imposte già versate vengono detratte dal rogito finale.

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