Calcolatore Spese Notarili 2026
Quanto costa il notaio per comprare casa: onorario, imposta di registro, ipotecaria, catastale, IVA e mutuo. Prima e seconda casa, acquisto da privato o da impresa.
Aggiornato a ottobre 2026 · A cura di Andrea Picone
Gran parte di quanto versi al notaio va allo Stato: circa il 40% per una prima casa da privato, oltre il 75% per una seconda casa o un acquisto da impresa. Il notaio incassa le imposte come sostituto d’imposta.
Prima casa: residenza nel comune entro 18 mesi e nessun’altra casa acquistata con le agevolazioni (o venderla entro 2 anni). Le categorie A/1, A/8 e A/9 non hanno diritto alle agevolazioni.
Se compri dall’impresa che ha costruito o ristrutturato l’immobile entro 5 anni, paghi l’IVA invece dell’imposta di registro proporzionale.
Il prezzo scritto nell’atto. Serve per l’IVA (da impresa) e per stimare l’onorario.
La trovi nella visura catastale o nella proposta d’acquisto. Se la lasci vuota, le imposte vengono calcolate sul prezzo (molto di più).
Per vedere quanto pesano le spese sul valore reale della casa.
Le pertinenze C/2, C/6, C/7 comprate nello stesso atto seguono le agevolazioni della casa (con la prima casa ne spetta una per categoria).
Somma delle rendite di box e cantine. Se la lasci vuota usiamo una stima di 25 € per pertinenza.
Vale se compri come persona fisica da un privato (o da impresa senza IVA).
Le imposte pagate alla registrazione del compromesso si scalano dall’imposta di registro del rogito.
Come si calcola la parcella notarile
Quello che paghi al notaio si divide in tre blocchi, e solo uno resta davvero al notaio:
Il notaio è per legge responsabile del versamento delle imposte: le deve pagare allo Stato anche se il cliente non gliele dà. Per questo chiede l’intero importo prima o al momento della firma.
Le imposte: quanto va allo Stato
Acquisto da privato — sistema prezzo-valore
Se compri da un privato (o da un’impresa che vende senza IVA) come persona fisica, puoi chiedere il prezzo-valore: le imposte si calcolano sul valore catastale, non sul prezzo pagato.
In questo caso l’atto è anche esente da imposta di bollo, tasse ipotecarie e tributi catastali (art. 10 D.Lgs. 23/2011): per questo le spese accessorie sono più basse che negli acquisti da impresa.
Acquisto da impresa costruttrice — regime IVA
Se compri dall’impresa che ha costruito o ristrutturato l’immobile da meno di 5 anni, paghi l’IVA sul prezzo e le altre imposte in misura fissa:
Mutuo ipotecario
Con il mutuo si aggiunge l’imposta sostitutiva, trattenuta dalla banca all’erogazione, che sostituisce tutte le altre imposte sull’atto di mutuo:
Per vedere anche quanto pagherai ogni mese usa il calcolatore della rata del mutuo.
L’onorario del notaio: come si determina
Dal 2012 (D.L. 1/2012) le tariffe notarili non sono più obbligatorie: ogni notaio fissa liberamente il proprio compenso. L’equo compenso (L. 49/2023) tutela il professionista solo nei rapporti con banche, assicurazioni e grandi imprese, non con i privati.
Nella pratica molti notai si orientano ancora sulla vecchia tariffa, che è progressiva ma decrescente: in percentuale paga di più chi compra case di valore basso. Il calcolatore usa questa stima:
| Valore immobile | Formula | Onorario netto | + IVA 22% | Range reale |
|---|---|---|---|---|
| 50.000 € | Base 1.200 € | 1.200 € | 1.464 € | 1.171–1.977 € |
| 100.000 € | Base 1.200 € | 1.200 € | 1.464 € | 1.171–1.977 € |
| 150.000 € | 1.200 + 50k × 0,50% | 1.450 € | 1.769 € | 1.415–2.388 € |
| 200.000 € | 1.200 + 100k × 0,50% | 1.700 € | 2.074 € | 1.659–2.800 € |
| 300.000 € | 1.200 + 200k × 0,50% | 2.200 € | 2.684 € | 2.147–3.623 € |
| 400.000 € | 2.200 + 100k × 0,30% | 2.500 € | 3.050 € | 2.440–4.118 € |
| 500.000 € | 2.200 + 200k × 0,30% | 2.800 € | 3.416 € | 2.733–4.612 € |
A questi importi si aggiunge l’atto di mutuo: circa 400 € (mutui fino a 150.000 €) o 600 € (oltre), più IVA. Il range reale (da −20% a +35%) dipende da zona, studio e complessità dell’atto.
Bonus prima casa Under 36: cosa resta nel 2026
L’esenzione per gli under 36 con ISEE sotto 40.000 € (registro, ipotecaria, catastale e imposta sostitutiva a zero, credito d’imposta sull’IVA) è scaduta: valeva per i rogiti entro il 31 dicembre 2024, prorogata al 31 dicembre 2025 solo per chi aveva firmato il preliminare entro il 2024. Per i rogiti del 2026 le imposte si pagano per intero, come nel calcolatore.
Resta il Fondo di garanzia prima casa gestito da Consap, operativo fino al 31 dicembre 2027: lo Stato garantisce fino all’80% del mutuo per under 36, giovani coppie e famiglie con figli sotto certi limiti ISEE. Non riduce le imposte, ma rende più facile ottenere un mutuo che copre quasi tutto il prezzo.
Acquisto con pertinenze (box, cantina, garage)
Le pertinenze di categoria C/2 (cantina, magazzino), C/6 (box, garage, posto auto) e C/7 (tettoia) seguono le agevolazioni della casa se acquistate nello stesso atto. Con la prima casa l’agevolazione vale per una sola pertinenza per categoria. Il valore catastale si calcola come per l’abitazione e l’imposta di registro minima di 1.000 € si applica all’atto nel suo complesso.
Esempio pratico di calcolo completo
Appartamento da 200.000 €: prima casa, acquisto da privato, rendita catastale 800 €, mutuo di 150.000 €. È lo stesso caso del pulsante “Carica esempio”.
Le imposte sono 2.323 € (44% del totale). Se fosse una seconda casa, il solo registro salirebbe a 9.072 € (9% di 100.800 €).