Calcolo Rata del Mutuo 2026
Rata mensile, interessi totali, TAEG stimato, detrazione del 19% e sostenibilità rispetto al tuo reddito, con piano di ammortamento anno per anno
Aggiornato a ottobre 2026 · A cura di Andrea Picone
Riepilogo dei costi
Stessa somma, durate diverse
Piano di ammortamento
Calcolo con ammortamento alla francese (rata costante) e tasso fisso per tutta la durata. Il TAEG è una stima: quello ufficiale è nel PIES della banca e può includere altre voci.
Come si calcola la rata del mutuo
Quasi tutti i mutui in Italia usano l’ammortamento alla francese: la rata resta uguale per tutta la durata (con tasso fisso), ma cambia la sua composizione. All’inizio paghi soprattutto interessi, alla fine soprattutto capitale. La formula è:
- C = importo del mutuo
- i = tasso mensile, cioè TAN / 12 (3% → 0,0025)
- n = numero di rate (25 anni → 300)
Esempio: mutuo prima casa da 200.000 € in 25 anni
Una coppia compra casa a 260.000 € e chiede 200.000 € (LTV del 77%) al 3% fisso per 25 anni, con un reddito netto di 3.200 € al mese.
La stessa somma in 30 anni farebbe scendere la rata a 843,21 €, ma gli interessi salirebbero a 103.555 €: 19.027 € in più per risparmiare 105 € al mese.
Domande frequenti
Quanto deve essere il reddito per avere il mutuo?
In genere le banche accettano una rata fino al 30–35% del reddito netto mensile, al netto di altri finanziamenti in corso. Con una rata di 950 € serve quindi un reddito netto di almeno 2.700–3.200 € al mese.
Quanto finanzia la banca?
Di solito fino all’80% del valore dell’immobile (LTV, loan to value). Oltre questa soglia servono garanzie aggiuntive, per esempio quella del Fondo di garanzia prima casa gestito da Consap, e il tasso tende a salire.
Cosa sono imposta sostitutiva e spese iniziali?
L’imposta sostitutiva si paga una volta sola sull’importo finanziato: 0,25% per la prima casa, 2% per la seconda casa. A questa si aggiungono istruttoria e perizia (spesso tra 500 e 2.000 €) e il notaio per l’atto di mutuo, che non entra nel TAEG.
Che differenza c’è tra TAN e TAEG?
Il TAN serve a calcolare gli interessi e quindi la rata. Il TAEG aggiunge le spese obbligatorie (istruttoria, perizia, imposta, incasso rata, assicurazioni richieste) ed è l’indicatore giusto per confrontare offerte diverse. Due mutui con lo stesso TAN possono avere TAEG molto diversi.
Posso detrarre gli interessi del mutuo?
Sì, se il mutuo serve ad acquistare l’abitazione principale: detrazione del 19% sugli interessi passivi fino a 4.000 € l’anno, cioè al massimo 760 € di imposte in meno. Per redditi oltre 75.000 €, i mutui stipulati dal 2025 rientrano nel tetto complessivo alle detrazioni introdotto dalla Legge di Bilancio 2025.
Meglio tasso fisso o variabile?
Il fisso blocca la rata per sempre; il variabile segue l’Euribor e può salire o scendere. Prova a calcolare la rata del variabile con un tasso di 1–2 punti più alto di quello attuale: se resta sostenibile, il rischio è gestibile.
Meglio una durata lunga o breve?
Una durata lunga abbassa la rata ma fa pagare molti più interessi (guarda la tabella “durate diverse” nei risultati). Puoi anche scegliere una durata lunga e poi fare estinzioni parziali quando hai liquidità: per i mutui sulla casa non ci sono penali.